Tips för att hyra ut en del av ditt hus

Det finns lite olika anledningar till varför man som husägare väljer att hyra ut delar eller hela sitt hus. Vanligast är det om man har en källarvåning som kan hyras ut som en separat lägenhet, har ett extra hus på tomten som man kan hyra ut eller om man vill hyra hela sitt boende om man planerar en längre resa.

Men oavsett anledningen till varför man väljer att hyra ut sitt boende, finns det en del regler att förhålla sig till och framför allt om man ska hyra ut en del av sitt hus under en längre tid. 

Här står man som husägare som hyresvärd och måste därmed se till att man har försäkringar, utför nödvändiga reparationer för att hyresgästen ska kunna bo med en bra standard och att man som hyresvärd också är medveten om de eventuella risker som en uthyrning kan innebära. Det första man behöver fundera på som hyresvärd är om man verkligen känner sig bekväm med att ha någon annan som bor så nära inpå och att dela sin vardag med hyresgästen.

Skapa ett skriftligt avtal

Att hyra ut delar av sitt hus kan innebära en del risker och för att skydda både dig själv som hyresvärd och även för att hyresgästen ska känna sig trygg i valet av boende, är det viktigt att man utformar ett skriftligt avtal (hyreskontrakt). 

Hur detaljerat avtal som man väljer att utfärda är helt upp till dig som hyresvärd. Men det kommer att kännas tryggare om du försöker täcka upp så många olika områden som möjligt, för att också ha någonting att hänvisa till om det skulle uppstå en konflikt med din hyresgäst.

I avtalet ska man inkludera all nödvändig information som kan behövas. Vi listar här några punkter som alltid bör inkluderas i det skriftliga avtalet:

• Avtalad hyra

• Hyresperiod

• Kontaktuppgifter

• Vilket datum varje månad hyran ska betalas in

• Information om in- och återbetalning av deposition

• Vilka krav man ställer på hyresgästen

• Försäkringar som krävs av hyresgästen

Fastställ en rimlig hyra

En vanlig anledning till att många väljer att inte hyra ut delar av sitt boende är för att man känner att det är en hel del regler att sätta sig in i. Men framför allt om man bor i en lite större stad är efterfrågan på boenden oftast högre än utbudet, vilket innebär att det är ganska enkelt att hitta någon som vill flytta in så länge man kan fastställa en rimlig hyra. Men vad innebär då egentligen en rimlig hyra och vilka faktorer bör man basera hyressättningen på?

Det finns inga exakta regler för hur mycket man maximalt kan ta för sitt boende. Definitionen rimlig hyra kan därför tolkas på väldigt olika sätt. Om hyresgästen däremot anser att man tar för mycket i hyra i jämförelse med liknande boenden i området på marknaden, kan det innebära en tvist som man kan riskera att förlora om ärendet prövas. 

För att kunna avgöra en rimlig hyra är det enklast att kika på hur mycket priset ligger på hos andra personer som hyr ut i området. Men det är också viktigt att du baserar priset på skicket på ditt boende, storleken och standarden. Det är flera faktorer som ligger till grund för att kunna avgöra en rimlig hyra. Hyran anses fortfarande som rimlig, även om den avviker på runt 5% från andra lägenheter i området. Du kan läsa mer om vilka krav som ställs på dig som hyresvärd angående skälig hyra hos Sveriges Domstolar. 

Som ägare av ett hyreshus har man rätt att hyra ut sitt boende till en kostnad på upp till 40 000 kr per år, utan att behöva betala någon skatt. Däremot har man också rätt att göra avdrag för sina hyresintäkter på 20%. Resten av beloppet måste man deklarera och betala 30% skatt på.

Ställ krav på hyresgästerna

I avtalet som både du som hyresvärd och den du hyr ut till skriver under, är det viktigt att du inkluderar vilka krav som ställs. Detta kan vara angående om rökning tillåts, om hyresgästen får ha husdjur eller inte, samt andra krav som gäller för att du ska kunna godkänna kontraktet. Framför allt om du ska ha någon inneboende i delar av ditt hus är det viktigt att det också inkluderas regler i kontraktet som gör att du fortsatt kommer att trivas.

Säkerställ att försäkringar är på plats

Som hyresgäst är man oftast ansvarig för att säkerställa att man tecknar en hemförsäkring för sin del av huset. Uppvisa också försäkringen till din hyresvärd. Om man väljer att inte ha en egen hemförsäkring är det inte säkert att man täcks av en ansvarsförsäkring eller rättsskydd. Inte heller vid inbrott och dina tillhörigheter blir stulna, kommer du att ha en försäkring att använda för att få ut pengar. 

Är man hyresvärd är detta också någonting som man måste trycka på till sina hyresgäster att införskaffa. I händelse att hyresgästen inte kan betala hyran eller att du av någon anledning väljer att ta personen till domstol och hyresgästen förlorar ärendet, kan det vara svårt för dig att få pengarna tillbaka för hyran i annat fall.

När man väljer ut en försäkring är det därför nödvändigt att det ingår både rättsskydd och ansvarsförsäkring, för att både hyresvärd och hyresgäst ska känna sig trygga.

Utför nödvändiga reparationer och underhåll

En viktig punkt som hyresvärd är att säkerställa att boendet håller en god standard och uppfyller alla krav, innan man har möjlighet att hyra ut delar av sitt hus utan några konsekvenser. Innan och efter inflytt är det också bra att man gör en inventering, för att kunna dokumentera mindre skador och även kunna ha ett underlag att basera avdrag från depositionen på. Utan några bevis innan inflytt, kan det vara svårt att få kompensation för skador som hyresgästen orsakar under sin vistelse.

Boendet ska vara fullt brukbart och alla nödvändiga reparationer som behövs, måste fullföljas innan hyresgästen flyttar in. Några saker som man är skyldig att säkerställa är att det finns tillgång till elektricitet, vatten, vitvaror (som kyl, frys och spis), samt andra nödvändigheter för att hyresgästen ska kunna bo på ett bekvämt sätt.

Be om referenser och utför en bakgrundskontroll

Innan man undertecknar något avtal och tillåter hyresgästen att flytta in i sin del av huset är det viktigt att man som hyresvärd genomför gedigen bakgrundskontroll och även efterfrågar referenser, för att man ska kunna säkerställa att hyresgästen är skötsam och det inte finns några risker med att hyra ut till denna personen. Detta kan du bland annat göra genom att:

• Få en god bild över hyresgästens betalningsförmåga. Du kan kontakta Kronofogden för att se om personen har några skulder.

• Kontrollera personuppgifter och sök i registren online.

• Ta gärna en deposition i händelse att det skulle uppstå skador eller att hyran inte betalas i tid.

• Träffa personen som ska flytta in personligen. Att dela boende kan vara stressigt och det är viktigt att du väljer en person som du känner dig trygg med. Utöver detta måste du också fundera på om du faktiskt är bekväm med att ha en annan person som bor tillsammans med dig.

Informera grannarna

Om man vill hyra ut en del av sitt hem finns det inget krav på att man måste få ett godkännande från sina grannar för att kunna börja hyra ut. Däremot kan man undvika en del sura miner och eventuella konflikter genom att du har en öppen dialog om dina planer innan du lägger ut en annons om uthyrning. 

Framför allt om ni bor ganska tätt inpå varandra, kommer dina grannar börja undra om en helt främmande person börjar vistas i ditt boende eller på din tomt. Så prata med dina grannar om dina planer och om det har satts en bestämd uthyrningsperiod, också hur länge avtalet gäller så att de är väl insatta.

Använd en förmedlare

Har man aldrig tidigare utfärdat ett hyresavtal eller hyrt ut till andra, kan det dock vara svårt att veta hur man börjar processen, vilka punkter avtalet bör inkludera och hur man kan undvika att hamna i konflikter med sina hyresgäster. Därför är det många som väljer att hyra ut via en förmedlare, som då fungerar som en mellanhand mellan hyresgästen och hyresvärden. Förmedlaren kan säkerställa att rätt dokumentation tas fram, att det genomförs en bra bakgrundskontroll av hyresgästen och att man kan hyra ut delar av sitt hus på ett tryggt sätt.

Som hyresgäst där man är inhyrd i en del av ett hus eller bor på samma tomt som sin hyresvärd, har man inte samma rättigheter som om man till exempel hyr en lägenhet i andrahand. De vanligaste tvisterna mellan hyresvärd och hyresgäst i denna situation är att man inte respekterar varandra. 

När man bor så nära varandra är det lätt hänt att man stör varandras vardagliga liv eller påfrestar varandra till en sådan grad att konflikter uppstår. Det är därför det är viktigt att man är väl införstådd som hyresvärd om att det blir en omställning att hyra ut delar av sitt hus till en annan person, samt att man som hyresgäst också respekterar sin hyresvärds privatliv. Om man lyckas träffa rätt, är det en fullpoängare att hyra delar av ett hus vilket ger mer utrymme och en lugnare boendemiljö för många än att flytta in i en lägenhet.