Skälig hyra vid uthyrning av bostäder

Som hyresgäst så skyddas man av en mängd föreskrifter om hur mycket man får hyra en lägenhet, delar av huset eller rum för. Skälig hyra är en definition som däremot kan tolkas på flera olika sätt och om man som hyresvärd anses ta ut en hyra som är betydligt mer än andra likvärdiga boenden i området, så kan detta leda till negativa konsekvenser och att ärendet tas vidare till hyresnämnden för att prövas.

Men om man äger en bostad, hur avgör man då vilken hyressättning som anses som rimlig hyra och vilka verktyg kan man använda sig av för att kunna bedöma hur mycket man har möjlighet att hyra ut för?

Vad är skälig hyra och hur räknar man ut den?

Skälig hyra är ett krav som hyresnämnden ser väldigt allvarligt på. Som hyresvärd är man därmed tvungen att säkerställa att man gör rätt efterforskning för att kunna hyra ut boendet till ett rimligt pris, samt att man också som hyresgäst är villig att rapportera in till hyresnämnden om man anser att räntan som betalar är orimligt hög för området man är bosatt i.

En skälig hyra för den bostad som du planerar att hyra ut avgörs baserat på flera olika faktorer. Bland annat bör du ta storlek, läge, planlösning och skick med i beräkningen när du jämför boendet med andra i området. Hyran kan avvika med runt 5% från andra likvärdiga bostäder i området och faller då fortfarande inom kategorin rimlig hyra.

Att avgöra vilken hyressättning man ska använda sig av kan vara knepigt eftersom definitionen rimlig hyra kan tolkas på lite olika sätt. Men för att kunna sätta en passande hyra ska man kika på boenden i området för att se hur hyressättningen ser ut. Hitta ett boende som liknar den lägenhet, villa, hyresrätt eller bostadsrätt som du planerar att hyra ut. Dessa faktorer är då värt att ha i åtanke:

• Storleken på boendet.

• Typen av boende.

• Samma mängd rum och liknande planlösning.

• Avståndet in till stan, transport eller butiker är ungefär samma.

• Området liknar varandra.

Regler för hyresrätter och bostadsrätter

Kraven för vad som gäller när man sätter en skälig hyra skiljer sig också lite åt beroende på om man äger boendet eller hyr med ett förstahandskontrakt.

Privatuthyrningslagen som infördes 2013 reglerar marknaden av privatuthyrning av bostadsrätter och hyresrätter. Denna lag innebär att du har möjlighet att ta ut en högre hyra än om du till exempel hyr ut i andrahand och där hyressättningen måste motsvara det du betalar i förstahandskontraktet.

Denna lag från 2013 gäller oavsett vilken typ av fastighet du vill äga ut, så länge du står skriven som ägare av boendet. Så oavsett om du planerar att hyra ut en lägenhet, villa, hus, del av hus, rum eller fritidshus ser kraven för dig som hyresvärd desamma ut, eftersom hyran inte längre behöver representera bostadens bruksvärde.

För att räkna ut en skälig hyra för den bostad du ska hyra ut måste du ha driftkostnader och kapital med i beräkningen. Den hyra du sätter får därmed inte överstiga dessa kostnader för att den ska falla under skälig hyra för hyresrätter och bostadsrätter.

• Kapitalkostnad: Den årliga avkastningsräntan för boendet som du hyr ut måste tas med i beräkningen. Detta baseras vanligtvis på 3% av bostadens marknadsvärde.

Driftkostnad: De avgifter som du har för boendet. Detta kan till exempel vara den årliga avgiften till Hyresrättsföreningen, el, vatten, bredband och telefoni. Man kan här också addera en kostnad för möbel slitage om man hyr ut boendet möblerat.

Skälig hyra vid andrahandsuthyrning

Däremot ser kraven för skälig hyra lite annorlunda ut när du hyr ut ett boende genom en andrahandsuthyrning. Du får inte hyra ut lägenheten till en högre kostnad än du själv betalar på förstahandskontraktet. Däremot har du möjlighet att göra tillägg på hyran om du till exempel väljer att hyra ut lägenheten möblerad. Man kan då addera mellan 10-15% på hyran för att ha kvar sina möbler i boendet. 

När du gör en andrahandsuthyrning måste du ha hyreslagens krav med i beräkningen, där du är skyldig att använda dig av bruksvärdesprincipen. 

För att kunna ta fram bruksvärdet på en lägenhet är det flera faktorer som man tar med i beräkningen. Däribland har standarden, storleken och läget betydelse för vilken hyra som sätts i förstahandskontraktet. Men andra förmåner som till exempel hiss eller inkluderad parkering innebär att man har möjlighet att göra tillägg. Detta innebär att två lägenheter i samma hyresrätt inte nödvändigtvis har exakt samma bruksvärde.

Det är mycket viktigt att man följer kraven om skälig hyra enligt hyreslagen när man genomför en andrahandsuthyrning, eftersom man annars kan bli återbetalningsskyldig till hyresgästen. Om man som hyresgäst uppdagar att man betalar för mycket för sin andrahandsuthyrning, kan man anmäla detta till hyresnämnden som ser över ärendet.

Vad ingår i hyran och vad är driftkostnad?

Vilka fasta kostnader som brukar ingå i hyran varierar lite beroende på var man hyr och vilken typ av boende som man hyr. Om man till exempel endast hyr ett rum eller del av hus så brukar man hyra med alla driftkostnader inkluderade. Driftkostnaden är en term för de avgifter som man har på boendet och de fasta kostnader som är nödvändiga för trivseln. Detta kan till exempel vara för internet, vatten och el i boendet.

Som hyresvärd är det därför viktigt att man tar sina driftkostnader med i beräkningen för att kunna sätta en skälig hyra på boendet.

Vanliga driftkostnader att ta med i beräkningen:

• Bredband och telefoni

• Tv-kanaler

• Vatten och el

• Uppvärmning

• Avgift till hyresrättsföreningen

• Kostnad för parkering

• Sophämtning eller vägavgift (fritidshus)

Utöver hyran och extra påslag för möblering, kan man också addera driftkostnader i hyressättningen vid en andrahandsuthyrning. Dessa kostnader får dock inte vara högre än de faktiska kostnader som man har för till exempel parkering, uppvärmning eller elektricitet.

Skälig hyra och marknadsvärde

För att kunna sätta en skälig hyra kan man behöva basera detta på bostadens marknadsvärde om man hyr ut en bostad som man äger (hyres- eller bostadsrätt). Marknadsvärdet tas med i beräkningen för att räkna ut kapitalkostnaden. Denna kostnad räknas som 3% av den årliga räntan för avkastning på marknadsvärdet.

En annan stor anledning till att skälig hyra och marknadsvärde går hand i hand vid uthyrning är att man vid skälig hyra oftast pratar om detta som en marknadsmässig hyra. Detta innebär att man som hyresvärd är skyldig att se över liknande bostäder i området för att kunna sätta en skälig hyra.

Vad säger lagen om skälig hyra?

Det är inte bara viktigt att man som hyresvärd säkerställer att hyran inte är för hög, lika viktigt är det också att man inte sätter en för låg hyra marknadsmässigt. Som hyresgäst skyddas man av en mängd olika föreskrifter om skälig hyra, vilket baseras i lagen om privatuthyrning eller hyreslagen beroende på vilken typ av boende som man hyr.

I dessa lagar stipuleras det att hyressättningen måste ligga på en marknadsmässig nivå, där man både som hyresvärd och hyresgäst bär ett ansvar att säkerställa att man inte undertecknar ett hyresavtal med en icke skälig hyra. Som hyresgäst kan man ta ärendet vidare till hyresnämnden om man anser att den hyra man betalar är alldeles för hög. Hyresvärden kan då antingen bli återbetalningsskyldig eller tvingas att justera hyran för att en uthyrning av bostaden ska kunna fortsätta.

Ett tillägg i lagen om privatuthyrning innebär att man inte är återbetalningsskyldig om det skulle uppdagas att man tar ut en för hög hyra till sin hyresgäst. Hyresnämnden kan därmed besluta sig för att du måste sänka hyran för att ha möjlighet att kunna fortsätta en uthyrning av boendet. Hyran får avvika med runt 5% från likvärdiga bostäder i området och kommer då fortsatt att anses som skälig hyra. 

Som hyresgäst är det viktigt att man har en bra kommunikation med sin hyresgäst om hur hyran har räknats ut, för att man ska kunna undvika konflikter eller påpekas om att hyran är för hög. Man kan då inkludera beräkningar som baseras på likvärdiga boenden i området för att hyresgästen ska kunna få en bra överblick på hur hyressättningen har gått till.

Ockerhyra och andra fallgropar

En ganska vanlig tvist mellan hyresgäster och hyresvärdar är just fall om ockerhyra, där hyresgästen anser sig betala betydligt mer än likvärdiga bostäder i området. Hyresnämnden är då skyldig att pröva detta ärende och man kan som hyresvärd därmed bli återbetalningsskyldig om de efter sina beräkningar om skälig hyra anser att hyresgästen betalar för mycket. En risk här är också att hyran kan höjas om hyresnämnden istället beslutar sig för att hyran ligger för lågt marknadsmässigt.

Begreppet ockerhyra avser en hyressättning där man inte har baserat sin hyra på hur hyran ser ut på likvärdiga fastigheter. Däremot är det inte bara planlösningen, standarden och storleken på lägenheten som har betydelse. Andra faktorer som läge, transport och inkluderade tjänster måste också tas med i beräkningen för att sätta en skälig hyra. Därför kan det ibland vara lite knepigt att sätta en hyra. 

Som hyresvärd är det därmed nödvändigt att man är väl insatt i vad som stipuleras i hyreslagen och lagen om privatuthyrning, för att man inte ska riskera några påföljder senare!