Depositionsavgift i Sverige - allt du behöver veta

Vad är deposition i hyresavtal?

När man som hyresgäst hyr en lägenhet, kan det krävas att man betalar en depositionsavgift som vanligtvis baseras på den hyra man ska betala. Denna depositionsavgift fungerar som en form av säkerhet för hyresavtalet, där hyresvärden kan göra avdrag på depositionen om denna kan uppvisa bevis eller dokumentation på att det har uppstått skador i hyreslägenheten eller boendet under den tid du har bott där.

Som hyresgäst betalar man in denna deposition i samband med att man flyttar in i boendet och om hyresvärden inte har några anmärkningar när man flyttar ut, får man i samband med utflyttningen tillbaka sin deposition.

Även fast depositionsavgiften av många anses vara mer av ett skydd för hyresvärden, kan man även som hyresgäst dra nytta av depositionen i flera avseenden. Det är viktigt att du har koll på vad som gäller och vilken lagstadgning som finns runt depositionsavgiften, för att helt enkelt kunna säkerställa att allting går rätt till, samt även för att undvika att tvister uppstår som hyresvärd eller hyresgäst.

Hyresdepositionens betydelse för hyresgästen

Det finns ingen lag i Sverige som innebär att det är ett krav på att du som hyresgäst måste betala en depositionsavgift. Istället är det en slags överenskommelse mellan dig som hyresgäst och hyresvärd, där det är särskilt vanligt att denna form av avgift adderas när man genomför en andrahandsuthyrning och hyresvärden då inte skyddas av samma lagar. 

Depositionen kan då användas om man vill göra avdrag för skador eller om du som hyresgäst inte betalar bestämd hyra på utsatt dag.

Många anser att en hyresdeposition i princip endast är menad att skydda hyresvärden ifall hyresgästen inte sköter sig eller orsakar skador i lägenheten som måste åtgärdas. Men som hyresgäst har faktiskt hyresdepositioner också betydelse. Bland annat kan man använda depositionen ifall man ligger efter med en hyra, vilket fungerar som ett form av skydd för att undvika att bli vräkt från sitt hyreskontrakt vid en utebliven betalning.

En säkerhet som man som hyresgäst kan dra nytta av är att man har bott i boendet i mer än två år och hyresvärden inte har några anmärkningar om skador, kan man begära tillbaka depositionen eftersom man kan uppvisa att man är en trygg hyresgäst och även är mån om att bevara boendet i gott skick.

Depositionens betydelse vid skada på boendet

En stor anledning till att många hyresvärdar väljer att ta ut en deposition beror på att man vill täcka upp riskerna med att hyra ut sitt boende till en annan person. Om man har otur att ha en hyresgäst som missköter och inte underhåller lägenheten på rätt sätt, kan det uppstå dyra skador som man som hyresvärd måste genomföra innan man har möjlighet att hyra ut boendet igen. Man kan då som hyresvärd använda denna deposition för att säkerställa att hyresgästen betalar för dessa skador.

Däremot är det mycket som man här måste ha i åtanke. Dels måste man säkerställa att de skador som har uppstått inte faller inom kategorin slitage, detta kan man som hyresvärd alltså inte göra några avdrag på depositionen för utan är någonting som man helt enkelt får räkna med när man hyr ut till någon annan person. 

Man måste också ha underlag för skadorna och kunna bevisa att de har uppkommit under tiden som hyresgästen har bott i lägenheten. Det bästa sättet är att man genomför en grundlig besiktning och tar bilder på alla skavanker och delar av boendet innan man låter hyresgästen flytta in. Om lägenheten hyrs ut möblerad ska det även finnas en inventeringslista tillsammans med hyresavtalet som man skriver under. 

Som hyresgäst är det också viktigt att man säkerställer att denna dokumentation genomförs på eget bevåg. Innan du packar upp flyttkartongerna är det bra om du tar bilder på alla skador du kan se, för att också ha underlag att uppvisa ifall hyresvärden senare skulle besluta sig att göra avdrag för skador som faktiskt fanns redan när du flyttade in.

Vad händer om man inte betalar sin hyra?

Även fast en del hyresvärdar försöker argumentera om att depositionen endast kan betalas ut vid utflyttning av lägenheten, finns det också en chans att använda depositionen om man till exempel inte har råd att betala delar eller hela nästa månadshyra. I dessa fall är det viktigt att man som hyresgäst har en öppen dialog med sin hyresvärd, för att kunna ta fram en passande lösning.

Regler kring depositionen

Det finns en del bestämmelser i Hyreslagen (Jordabalken 12e kapitel), där det under kapitel 24 stipuleras vilka skyldigheter man som hyresgäst har för att underhålla och vårda det boende som man hyr. Samma krav gäller oavsett om man hyr ett hus, villa eller lägenhet.

Om hyresgästen missköter boendet så att det uppstår skador, kan hyresvärden använda depositionen för att täcka upp kostnaden för att återställa boendet till dess ursprungliga skick.

Hyresgästens skyldigheter angående underhåll

När man skriver på ett hyresavtal som hyresgäst så har man en del skyldigheter och om man inte förhåller sig till vårdplikten så kan detta resultera i att man blir av med delar eller hela sin deposition. Därför är det viktigt att man vårdar boendet som om man själv hade ägt lägenheten. Här är några av de skyldigheter som hyresgäster har enligt hyreslagen, samt vad som också brukar vara stipulerade i de flesta hyresavtal.

• Lägenheten måste hanteras varsamt, vara städad och fri från skadedjur. Om man till exempel skulle få djurangrepp (vägglöss, möss eller andra skadedjur), kan man som hyresgäst bli ombedd att själv bekosta en sanering av lägenheten. Man är också skyldig att informera hyresvärden ifall man upptäcker skadedjur i boendet som man hyr. Detta är för att problemet ska kunna åtgärdas så snabbt som möjligt.

• Du måste betala hyran innan sista betalningsdagen. Detta anges alltid i hyresavtalet. Om du inte betalar hyran i tid kan du använda depositionen, men det är också viktigt att du informerar hyresvärden så tidigt som möjligt ifall detta är enda alternativet för dig ekonomiskt. 

• När du har vänner eller släktingar på besök så är du ansvarig för att de vårdar lägenheten. Om de skulle orsaka några skador, kommer det automatiskt att vara du som står skriven på hyresavtalet som blir skyldig att betala för skadorna om detta efterfrågas av hyresvärden.

• När du har sagt upp kontraktet och innan du flyttar ut måste du genomföra flyttstädning av lägenheten. Det finns inget krav på att du måste anlita en flyttfirma för detta, utan kan mer än gärna utföra detta på egen hand så länge du säkerställer att du slutför alla punkter som ingår i flyttstädning. Skulle hyresvärden anse att lägenheten inte är tillräckligt städad, kan detta vara ett rimligt skäl för värden att göra avdrag på depositionen för att kunna återställa skicket innan nästa hyresgäst flyttar in.

• Har man haft husdjur i boendet och de har orsakat skador, brukar man också bli återbetalningsskyldig för dessa från hyresvärden. Dessutom är man också skyldig som hyresgäst att informera hyresvärden om man skaffar en hund, katt eller andra husdjur som kan orsaka ökat slitage i boendet.

I jordabalken kan man läsa mer om sitt ansvar som hyresgäst mer djupgående och för att inte skapa några onödiga tvister eller att du riskerar att bli av med din deposition är det viktigt att du är väl införstådd med vilka skyldigheter angående underhåll du har som hyresgäst.

Detta kan inte hyresvärden göra avdrag för

Men enligt hyreslagen och föreskrifterna i dessa som avser deposition vid uthyrning, finns det också en hel del skyldigheter hos hyresvärden och punkter som denna inte kan göra några avdrag för. Vi listar några av dessa nedan som kan vara bra att hålla koll på för att veta sina rättigheter vad gäller depositionen som man har betalat:

• Hyresvärden är skyldig att säkerställa att skicket på lägenheten är i ett beboeligt skick när man flyttar in. Nödvändigt underhåll måste också genomföras under kontraktstiden och detta kan inte hyresvärden göra några avdrag på depositionen för. Det är endast om hyresvärden kan påvisa att det är du som hyresgäst som har orsakat skadorna som du kan bli återbetalningsskyldig för detta.

• Det får inte göras några avdrag för slitage i boendet. Detta är någonting som hyresvärden måste ta med i beräkningen när man hyr ut, både om det görs genom ett första- eller andrahandskontrakt. Vad som räknas som slitage och inte beror lite på hur länge man har bott i lägenheten och brukar variera från fall till fall. Några typiska saker som räknas som slitage är mindre skruvhål i väggarna från tavlor eller märken på golv eller väggar från möbler.

• Vattenskador eller andra större skador som inte har orsakats av vårdslöshet. Om hyresgästen däremot upptäcker en skada och väljer att inte rapportera detta till hyresvärden kan man bli tvungen att stå för denna kostnad.

Hur mycket kan en hyresvärd begära i deposition?

En vanlig fråga om depositioner är hur mycket en hyresvärd egentligen kan kräva att man betalar vid inflytten. 

Det finns heller ingen lag som stipulerar den maximala deposition som en hyresvärd är berättigad att kräva. Istället är det en överenskommelse mellan hyresgästen och hyresvärden, där man kan kompromissa fram en lösning om man först inte är eniga. Om man som hyresgäst anser att depositionsavgiften är för hög, kan man försöka förhandla detta innan man skriver på kontraktet och har man inte ekonomin för att ligga ute med denna avgift får man istället välja ett annat boende om hyresvärden inte är villig att sänka avgiften.

Däremot finns det en tumregel som innebär att man som hyresvärd inte rekommenderas att ta ut en deposition på mer än tre månader. Vanligast är det att det krävs en månadshyra som deposition, men hyresvärden kan själv välja hur mycket eller lite denna avgift ska ligga på.

Hyresdeposition vid andrahandsuthyrning

En deposition är vanligast när man skriver på ett andrahandskontrakt. Detta är för att den person som står skriven på förstahandskontraktet och som därmed bär det yttersta ansvaret för lägenheten ska kunna täcka upp för riskerna som det innebär att genomföra en andrahandsuthyrning av lägenheten. 

Det är viktigt att allting om deposition och hur denna återbetalas vid flytt inkluderas i hyresavtalet, samt att det också skrivs ett depositionsavtal mellan båda parter.

Skälig depositionsavgift vid andrahandsuthyrning

Precis som när man sätter en skälig hyra när man väljer att hyra ut sin lägenhet i andrahand, måste man också ta ut en skälig depositionsavgift. Det finns inget krav på att man måste ta ut en depositionsavgift, men det kan vara en fördel om man vill försöka täcka upp riskerna och framför allt om det rör sig om en lite längre andrahandsuthyrning. Men vad anses då egentligen som just en skälig depositionsavgift?

Båda parterna som skriver under kontraktet för andrahandsuthyrning, får själva göra upp om vad de anser vara en skälig depositionsavgift. Det finns därmed ingen punkt i hyreslagen som stipulerar exakt vad som anses som en skälig summa. 

Man rekommenderar dock aldrig någon hyresvärd att kräva mer än tre månaders hyra om det rör sig om en längre uthyrningsperiod. Om det rör sig om en kortare uthyrning är det viktigt att man baserar depositionsavgiften på detta. Hyr man ut lägenheten under tre månader, kan det kännas mer skäligt att man istället tar ut en depositionsavgift som uppgår till maximalt en månadshyra.

I hyresavtalet som man skriver under är det viktigt att man inkluderar hur stor depositionsavgift som ska betalas och hur lång tid efter utflyttningen som depositionen kommer att föras tillbaka till hyresgästens konto.

Betalning av deposition till gemensamt konto

Men som hyresgäst där man skriver under ett andrahandskontrakt, kan det också kännas lite orättvist att hyresvärden (person som står skriven på förstahandskontraktet) kan få avkastning på depositionen om man sätter in detta på ett räntekonto. Därför kan man besluta sig för att istället skapa ett gemensamt sparkonto om depositionen uppgår till ett högre belopp. 

Då får båda parter möjlighet att dela på avkastningen när man sedan väljer att plocka ut pengarna. Om detta är någonting som beslutas, måste detta också inkluderas i hyresavtalet och att det skrivs ett särskilt depositionsavtal där man kan bör inkludera kontouppgifter och liknande styrkande dokumentation.

Så fungerar depositionsavtal

I samband med uthyrning av boende är det viktigt att det upprättas ett depositionsavtal som informerar hyresgästen vart depositionen kommer att förvaras, när depositionen kommer att återbetalas och även belopp på hur mycket som har betalats av hyresgästen i deposition. 

Det kan också vara värt att spara kvitto som hyresgäst på att denna överföring har genomförts, så att man också har underlag för detta ifall det skulle uppstå några tvister om detta efter att man har flyttat ut, alternativt om man vill använda depositionen för att betala en utebliven hyra.

Depositionsavtalet fungerar som ett skydd mellan hyresvärden och hyresgästen, där båda parter får koll på vad som gäller angående depositionen som betalas. Avtalet kan man sedan använda ifall det skulle uppstå några frågetecken kring avgiften antingen under hyrestiden eller när man har flyttat ut. 

Avtalet ska innehålla information om hur lång tid det tar innan man får tillbaka depositionen efter att man har flyttat ut, alternativt hur snabbt man måste få besked om det kommer att göras några avdrag på depositionen för till exempel skador i lägenheten.

När skriver man ett depositionsavtal?

Ett depositionsavtal kan skrivas både när man som köpare av en bostad lägger en handpenning eller när man som hyresgäst betalar en deposition till sin hyresvärd för att få flytta in.

Förskottshyra och deposition – skillnader och likheter

Det finns stora skillnader mellan när en hyresvärd väljer att ta ut en förskottshyra och en deposition. Det finns heller ingen lag som säger att man som hyresvärd inte har rätt att kräva båda dessa av sin hyresgäst.

En förskottshyra används som en sista betalning av hyra när man som hyresgäst säger upp sitt kontrakt. Har man till exempel betalat en förskottshyra på en månadskostnad, så behöver man inte betala hyra den sista månaden på kontraktet. 

Depositionen kan i praktiken också användas för att betala sista månadshyran innan man flyttar ut, om detta är någonting som man kommer överens om tillsammans med sin hyresvärd eller ifall detta är noterat i depositionsavtalet. Hyresvärden kan dock kräva att depositionen endast kan betalas tillbaka när du har flyttat ut.

Oavsett om det rör sig om förskottshyra eller deposition är detta någonting som måste noteras i hyresavtalet och vad som gäller.

Hur skiljer dig en deposition från deponering av hyran?

Det är vanligt att man förknippar depositionsavgift med begreppet deponering, som är ett avdrag som man kan vara berättigad till som hyresgäst. Hur skiljer sig då deponering från deposition om man hyr en lägenhet antingen i första- eller andrahand?

Om du anser att du inte bör betala hyra eller delar av din hyra till hyresvärden, till exempel på grund av att hyresvärden inte har genomfört nödvändiga renoveringar i bostaden kan du kontakta Länsstyrelsen. Du betalar då en deponering till Länsstyrelsen och fallet kommer att utredas. Hyresvärden har under denna tid inte rätt att vräka dig (detta är möjligt om du vägrar betala hyra utan att göra en deponering till Länsstyrelsen). Du kan dock bli uppsagt från lägenheten om du betalar in en för stor del till Länsstyrelsen.

Bokföring av depositionen

Som hyresvärd måste depositionen bokföras på rätt sätt och det kan därför vara bra att ta hjälp från en revisor om man är osäker på hur detta ska anmärkas i bokföringen. Beroende på under hur lång tid man som hyresvärd tillhandahåller depositionen ska detta bokföras på lite olika sätt. 

För en kontraktstid som understiger ett år ska det noteras som kortfristiga finansiella anläggningstillgångar. Om kontraktet överstiger ett år ska det istället noteras som en långvarig finansiell anläggningstillgång.

Vad ska man göra vid tvist om depositionen?

En relativt vanlig tvist som kan uppstå mellan hyresvärd och hyresgäst rör återbetalning av depositionen. Hyresvärden måste ha grundläggande skäl till varför en del eller hela depositionen inte kan återbetalas och ska om möjligt också kunna uppvisa styrkande dokument eller annat underlag som visar att dessa avdrag är berättigade. 

Om en hyresgäst inte är enig med sin hyresvärd, kan man kontakta hyresnämnden för hjälp. Men för utebliven återbetalning av depositionen är det främst till Kronofogden man ska vända sig. 

Första steget kommer alltid att försöka lösa tvisten parter emellan, eftersom det annars kan ta många månader innan myndigheter har möjlighet att besluta sig för vad som gäller angående depositionen i ditt ärende. Om du anser att din hyresvärd gör olovliga avdrag, kan du till exempel efterfråga fakturor eller andra underlag.

Om hyresvärden vägrar betala tillbaka depositionen

Skulle det uppstå en situation där din hyresvärd vägrar att betala tillbaka depositionen, trots att denna inte kan uppvisa att det har uppkommit några skador på lägenheten eller du inte har betalat full hyra under din kontraktstid, finns det åtgärder som du som hyresgäst kan ta. 

Om du har försökt prata med hyresvärden utan att ni har kommit fram till en lösning, kan du vända dig till Kronofogdemyndigheten för att ansöka om vad som kallas för ett betalningsföreläggande. Kronofogden kan då kräva hyresvärden på depositionen om denna inte kan uppvisa några skador eller skäl till att depositionen inte ska betalas tillbaka till dig som hyresgäst.

Värdet av att söka hjälp från en jurist

Vid tvister angående deposition som antingen hyresvärd eller hyresgäst kan man få hjälp av en jurist. Särskilt fördelaktigt är det då att välja en jurist som inriktar sig särskilt på fastighetsrätt och som därmed har djupgående kunskaper om den stipulerade hyreslagen, vad som anses som skäligt avdrag av depositionen och kan även se över ärendet och se om det begås något typ av brott. 

Det är inte helt ovanligt att det uppstår konflikter vad gäller depositionen och en del hyresvärdar väljer att behålla delar eller hela depositionen och hänvisar till onormalt slitage eller påhittade skador för att helt enkelt få en extra inkomst för uthyrningen. Som hyresgäst är det därmed inte alltid säkert att man har koll på sina rättigheter och en jurist kan då bena ut vad hyresvärden har rätt att göra och lösa konflikten på ett bra sätt.

Ibland krävs det endast att du informerar din hyresvärd om du har kontaktat en jurist, för att du sedan kan få depositionen tillbaka och då framför allt om denna är medveten om att det har gjorts olovliga avdrag utan giltiga underlag.