Guide för andrahandsuthyrning

Andrahandskontrakt är en vanlig form för den som är intresserad av att hyra, men som kanske inte har möjligheten till ett vanligt kontrakt eller om man vill bo i ett område där det är svårt att få lägenhet. Oavsett om du vill hyra eller hyra ut en lägenhet i andrahand så finns det ganska mycket du som person ska tänka på. Beroende på vilken sorts bostad du har så skiljer sig reglerna en del och det kan lätt bli komplicerat för den som inte är insatt i hur det fungerar.

Nedan kan du läsa om allt som gäller för uthyrning av en andrahandslägenhet. I denna guide går vi igenom dels vad du ska tänka på, hur du hittar en bostad som är aktuell för dig och vad man kan göra för att få till allt det juridiska. Det här innehållet är aktuellt för både dig som ska hyra i andrahand, men även för den som vill hyra ut sin bostad.

Få ett godkännande först

Om du ska hyra ut en bostadsrätt så är det otroligt viktigt att du får detta godkänt först, innan du försöker ens hitta någon hyresgäst. Det här ordnar man antingen genom bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden. Det är som tur är ganska enkelt att få ett godkännande och det kommer troligtvis inte vara ett problem att komma igång så att du kan hyra ut din lägenhet till intresserade.

För att få godkänt kommer du behöva ett legitimt skäl till att hyra ut den. Det är dock en ganska lätt reglering på detta och det finns därför många olika skäl som anses legitima, bland annat:

  • Arbete, studier eller annat viktigt som tar dig till en annan ort.

  • Sjukdom, vård av anhörig eller liknande

  • Uthyrning till egna barn (studier eller liknande) eller andra närstående.

  • Att prova att bo med sambo

  • Utlandsvistelse av det längre slaget (Ej semester).

Om du skulle ha en ägarlägenhet eller äger en fastighet så behöver du däremot inget godkännande för att få hyra ut den. Utan det gäller endast för bostadsrätter där en förening är involverad. Om du äger själva fastigheten så får du mer fritt göra vad du vill med den, men det är inte vanligt att folk har ägarlägenheter eller dylikt som lämpar sig för en uthyrning i andrahand.

För dig som är hyresgäst är det här godkännandet också väldigt viktigt. Om din hyresvärd inte har fått godkänt så kommer du sitta med risken att bli vräkt. Även för hyresvärden kan det leda till onödiga konsekvenser. Så det är viktigt att du kollar detta med din hyresvärd innan du väljer att ta en andrahandslägenhet. Då slipper du onödiga bekymmer och kan i lugn och ro flytta in där. För en hyresvärd så är det enkelt att skaffa sig ett godkännande idag så det bör rimligtvis inte vara några problem att få tag i ett sådant.

Hyresnivå och skatt på andrahand

Om du ska hyra ut en lägenhet så är det såklart viktigt att veta hur du får sätta hyran och vad det är för regler som gäller. Det finns idag ganska strikta regler på marknaden om hur mycket du får ta för en andrahandslägenhet. Dessa gränser styrs framförallt av de kostnader som du har som bostadsrättsinnehavare och hyresrättsinnehavare. Det är också här begreppet kring skälig hyra kommer in. Den ursprungliga hyreskostnaden för förstahandshyresgästen brukar anses vara skälig, men du kan eventuellt ta ut mer om du har övriga kostnader. Om du hyr ut den fullt möblerad så kan du till exempel lägga på 10 till 15% extra på hyran. Du kan även lägga till för övriga utgifter, exempelvis förvaring eller parkering om det ingår.

Om du hyr ut en andrahandslägenhet så är det också viktigt att du deklarerar det här. Som tur är så har du här ett grundavdrag på 40 000 kronor. Det innebär att du varje kalenderår kan tjäna minst det och få göra avdrag på det. Så om du ligger under det, kan du dra av det och du blir således inte skyldig att betala någon skatt för det.

Skulle du däremot tjäna mer än det så kommer du att behöva skatta på det. Det finns dock vissa undantag beroende på exakt vad det är för bostad du tänkte hyra ut. Så är du osäker på exakt vad det är du ska betala i skatt kan du alltid kontakta skatteverket och dubbelkolla med dem, vilket du kan göra via telefon, direkt på ett av deras kontor eller via mejl.

Som hyresgäst behöver du däremot inte oroa dig alls för det här. Du behöver inte anmäla något speciellt och det blir ingenting som påverkar dig. Det kan dock vara bra att som hyresgäst att ändå förstå hur skatten fungerar för din hyresvärd, ifall diskussionen skulle komma upp eller när ni bestämmer hyresbeloppet för den lägenhet som du tar över.

Överlag så är skattning för andrahand väldigt enkel och det är relativt svårt att göra fel så länge man faktiskt deklarerar för det och inte försöker fuska. Äger man bara en vanlig bostadsrätt så brukar det sällan bli mycket man måste betala skatt på. Men oavsett om du kommer över gränsen på 40 000 kronor eller inte, är det viktigt att du deklarerar det totala beloppet som du får in under ett kalenderår.

Skippa inte ett andrahandskontrakt

Om du ska hyra ut en andrahandslägenhet så är det otroligt viktigt att du har ett skriftligt kontrakt. Det här kommer att fungera som trygghet både för dig och din hyresgäst. Det är annars lätt hänt att man tror att det är en bra idé att strunta i det, inte minst om man känner sin hyresgäst. Men det här kan slå fel i framtiden och man vet inte alls vilka olika situationer som kan uppstå. Att ha ett riktigt kontrakt att peka på och hänvisa till är därför alltid ett måste.

Samtidigt behöver det inte vara jättesvårt att skriva det. En del kanske vill vända sig till en jurist som kan skriva ihop ett. Det kan vara aktuellt, inte minst om du har speciella villkor eller om din hyresgäst vill ha något speciellt med i avtalet, men vanligtvis så behövs det inte och det finns idag mallar man kan använda. Det är med andra ord ganska enkelt att skriva ett eget kontrakt och du kan ganska enkelt fixa det på egen hand.

Ni behöver båda två bestämma vilken sorts kontrakt som ska användas. Du kan läsa längre ned om exakt vad som behöver vara med för att det ska vara ett giltigt kontrakt för en andrahandsuthyrning.

Som hyresgäst är det också viktigt att ha ett kontrakt. Har du inget så kan det, i värsta fall, leda till att du inte får bo i lägenheten eller har några rättigheter. Det är därför väldigt viktigt att du alltid har som krav att ett kontrakt finns som ni båda två skriver under. Även om du känner din hyresvärd så gäller det att behandla det hela som en professionell process där det juridiska och monetära inte ska förbises. Det är så man får problem i framtiden när man ska flytta eller om man vill bo kvar där under en längre tid.

Man ska därför inte vara rädd för att be om ett kontrakt, även om den andra parten är en god vän, släkting eller dylikt. Ett enkelt kontrakt är som sagt inte svårt att ordna och det kan ge er båda den trygghet som ni förtjänar. Det är trots allt en affärsuppgörelse att hyra en lägenhet, så ett kontrakt är inte att strunta i om man ska hantera det hela så professionellt och seriöst som möjligt. För ens bostadsförening kommer det också att vara en trygghet om de kan se ett kontrakt, ifall det skulle komma upp under en senare tid.

Viktigt att veta för en hyresgäst

Det finns en hel del olika saker man bör ta och kika på innan man hyr en andrahandslägenhet. Det här handlar mycket om ens egen säkerhet, men också för att man ska trivas i sitt nya hem. Mycket av det här är dock självklara saker för de allra flesta, men det skadar inte att påminna om hur en hyresprocess faktiskt fungerar.

Det allra första du bör göra är att försäkra dig om att personen faktiskt sitter på den aktuella lägenheten. Det här är såklart ingenting du behöver oroa dig för om du faktiskt känner personen, men det är däremot väldigt viktigt om du inte känner hyresvärden överdrivet väl. Det finns bedrägerier och det sista du vill är att råka ut för en bedragare som låtsas äga en lägenhet, vilket exempelvis kan hända om du svarar på en annons. Det är samtidigt en väldigt enkel sak att kolla. Du kan ofta använda dig av vanliga offentliga register för adresskoll. Så det är en snabb sak att kontrollera och du behöver troligtvis inte oroa dig för den biten.

Det andra du ska kolla är det som vi nämnde tidigare, just att din eventuella hyresvärd faktiskt får hyra ut bostaden. Det här kan göras på olika sätt, men det absolut enklaste är att du helt enkelt frågar dem om det. Det är som sagt väldigt enkelt idag att få tillstånd att hyra ut sin bostad i andrahand, så det är ingen större risk att de försöker hyra ut den utan ett godkännande från sin förening eller hyresnämnden.

Det sista är också en av de viktigare stegen, visningen. Innan du godkänner att flytta in är det såklart viktigt att du får se lägenheten. Bilder på nätet är en sak, men det kan vara en god idé att också gå på en visning av den. På så vis får du en bättre blick på allting och kan även se eventuella skador och vilket skick den är i. Det här är inte minst viktigt då du inte vet hur gamla bilderna är. Det här är däremot inte alltid möjligt ifall du ska flytta från en kommun till en annan. Men har du möjligheten att kolla på bostaden så bör du göra det.

Det är däremot inte mycket mer än så man ska tänka på när man är intresserad av en andrahandslägenhet. Det är ganska enkla saker och det är lätt att kontrollera allting idag, inte minst med internet som gör det möjligt att snabbt kontrollera sin hyresvärd innan man ens överväger att titta på lägenheten. Det blir också enklare att till exempel hitta olika annonser och jämföra priser, vilket också är ett stort plus då du såklart inte vill bo dyrare än nödvändigt.

Om du är en hyresvärd

Som hyresvärd finns det en del saker du bör tänka innan du hyr din lägenhet. Det absolut första är såklart det vi nämnde tidigare kring godkännande. Om du inte har tillstånd att faktiskt hyra ut din bostad så kan du i värsta fall riskera att förlora ditt eget kontrakt, något som du såklart vill undvika. Som tur är så blir det sällan ett problem att få ett godkännande om att hyra ut sin lägenhet i andrahand. Det här kommer du även vilja ha för din hyresgäst, eftersom de kommer vilja veta om deras eventuella hyresvärd faktiskt har tillstånd att hyra ut bostaden.

Den andra biten du vill tänka på är valet av hyresgäst. Det är väldigt viktigt att din hyresgäst är en ansvarsfull person som kommer ta väl hand om din bostad. Som tur är så finns det mycket du kan göra för att försäkra dig om detta. Det här gäller såklart endast om du inte redan känner den som ska bo i lägenheten, för då vet du antagligen bäst själv om personen är ansvarsfull eller inte.

De två första grundläggande stegen som alla hyresvärdar bör ta är en kreditundersökning och referenser. Du kan be personen om en kreditupplysning eller så kan du genomföra en egen genom något av alla de bolag som erbjuder detta. Det är en enkel process och tar inte lång tid. Det här ger dig mycket information om deras ekonomi och låter dig få en inblick i huruvida de har råd att faktiskt hyra din bostad eller inte, så därför är det här alltid ett grundläggande steg.

Det andra är referenser, något som också ger dig en inblick i hur personen är som hyresgäst. Självklart handlar det om referenser från tidigare hyresvärdar. Dessvärre är det inte alla hyresgäster som har detta och om det är deras första bostad kanske de inte ens har tillgång till några referenser, eftersom de inte tidigare har haft någon hyresvärd. Det finns som tur är mer du kan göra för att få dig ett hum om hur personen är.

Det brukar vara vanligt att man erbjuder intresserade personer en visning. Det här är viktigt för att din framtida hyresgäst ska kunna se skicket på bostaden men också så att de får träffa hyresvärden. Det här är därför också ett ypperligt tillfälle att se hur din potentiella hyresgäst är som person. På så vis kan du göra dig mer av en uppfattning om personen och lära känna dem en aning.

Om man vill så kan man också kolla deras sociala medier, något som blir allt vanligare bland hyresvärdar, arbetsgivare och liknande. Så innan du hyr ut din andrahandslägenhet kan du kolla exempelvis deras Facebook eller Instagram för att se lite mer om hur dem är som person. Men att träffa dem under en visning brukar ge mer än tillräckligt i kombination med en kreditupplysning och eventuella referenser.

Så kan kontraktet utformas

När ni båda väl kommit överens och ska bli hyresgäst och -värd så är det dags för kontraktet. Det här är som sagt en väldigt viktig bit och det är ingenting man ska strunta i, för er bådas säkerhet. Det är som sagt inte jättesvårt att ordna och det är väl värt det. Skulle man inte alls kunna ordna det så går det att kontakta en jurist om hjälp. Det viktiga är dock att man inte förlitar sig på ett muntligt avtal, eftersom en eller båda parter i ett sådant kan strunta i det ni kommit överens. Så det orsakar onödig osäkerhet för er båda.

Det absolut första ett andrahandskontrakt kräver är parternas identiteter. Det här syftar alltså på de två personer som avtalet handlar om. Den information som måste anges för detta är:

  • Båda era namn

  • Adress

  • Telefonnummer och e-postadress (Kontaktinformation)

Det här är väldigt grundläggande information och är sådant som finns på alla sorters kontrakt. Det är dock efter det här som de viktigare bitarna kommer, som handlar om just bostaden som hyrs ut.

Det viktiga här är framförallt specifikationer kring bostaden som ska hyras ut. Det här brukar man se på alla sorters hyreskontrakt och brukar ofta specificera exakt vilken lägenhet det avser. Så du anger adressen, lägenhetsnummer och dess storlek. Med andra ord, det ska vara bortom alla tvivel vilken bostad som det här kontraktet handlar om.

Sen kommer specifikationerna kring betalningen för bostaden. Här ska du ange exakt vad hyran ligger på som ska betalas varje månad. Men det är inte bara själva beloppet, utan även en specifikation om vad för kostnader som ingår i det här priset. Ange även saker som inte ingår i det priset, om några. Det är också här du ska ange vilken dag som hyran ska betalas in, om det är för- eller efterskott samt vilket konto som pengarna ska betalas in på.

Beroende på vad ni har kommit överens om så måste du också ange vilken period som andrahandskontraktet gäller för. Om hyresgästen ska bo där i ett år, anger man då mellan vilka datum som det handlar om. Men det är också fullt möjligt att köra på obestämd tid, vilket är allt vanligare idag. Men om hyresvärden till exempel vet att de behöver bostaden om ett år igen så får man ange ett fast datum. Det här är något som ni båda behöver komma överens om innan ni skriver på avtalet.

I samband med hyresperioden så är det också viktigt att gå in på uppsägningstiden. Alla hyreskontrakt ska ha en uttalad uppsägningstid som ni båda kommer överens om. Beroende på vilken sorts kontrakt det handlar om, har ni också lite alternativ med det här. För en bostadsrätt eller villa så har hyresvärden alltid en uppsägningstid på tre månader medan hyresgästen endast har en månad.

Om det handlar om en hyresrätt på tillsvidaretid, alltså att ni inte har en bestämd hyresperiod, så har hyresvärden även här alltid tre månaders uppsägningstid. Hyresgästen har i det här fallet också en uppsägningstid på tre månader.

Om det handlar om en hyresrätt på bestämd tid så kan det se lite annorlunda ut beroende på situationen. Om hyresperioden är på max två veckor så har man en uppsägningstid på en dag. För allt mellan två veckor och tre månader är det en veckas uppsägningstid. Om det är på längre än tre månader så är det istället en uppsägningstid på tre månader.

Ni kan dock själva komma överens om uppsägningstider, men då ska det var till hyresgästens fördel. Men de allmänna reglerna gäller ändå oavsett.

Juridiskt om ett andrahandskontrakt

Nu vet du exakt vad som ska finnas i ett kontrakt. Det betyder dock inte att det är lika enkelt att skriva ihop ett. Är du osäker så bör du alltid vända dig till en juridisk rådgivare. Det finns även tjänster idag som erbjuder färdiga digitala hyresavtal som man kan använda sig utav för att få bättre möjligheter att smidigt hyra ut sin bostad.

Det finns dock en mängd olika saker som man kan ha på sitt kontrakt utöver allt det vi gått igenom ovan. Du kan till exempel ha specifikationer kring bostadens användningsområde. Det här kan bli aktuellt ifall bostadsföreningen har specifika krav på andrahandskontrakt. Det kan handla om hur många som får bo i bostaden, regler som ska följas av hyresgästen och så vidare. Det är viktigt att man anger sådant på kontraktet eftersom en hyresvärd kan få problem om dessa regler och krav inte följs. Så det är också viktigt för hyresgästen att vara medveten om det, så att de följer reglerna och är införstådda i dem.

Bostadens skick och status är också viktiga aspekter att ange på kontraktet. Om det till exempel redan finns en skada eller något i lägenheten som påverkar dess skick, bör man alltid anteckna detta på kontraktet. Annars löper man risken att hyresgästen blir anklagad för att ha orsakat skadan. Så under visningen kan man noga gå runt och se över bostaden och de eventuella skadorna eller ålderstecknen som finns. Anteckna då ned dessa så att du enkelt kan ange dem på ditt andrahandsavtal.

Du kan även ange om möblering. Det är inte ovanligt med möblerade lägenheter men det är viktigt att man faktiskt anger det på kontraktet. För det första så är det viktigt att inga övriga möbler ska behövas för att hyresgästen ska kunna flytta in, annars räknas den inte som möblerad. Så en madrass och en lampa räcker in för detta.

Det är dock också viktigt att man anger vad som faktiskt följer med. Gör upp en lista över alla möbler och prylar som ingår i lägenheten. Det här är dels viktigt eftersom man vill veta om hyresgästen skadar något i inredningen, eller om något försvinner. Det blir också viktigt för hyresgästen som då kan göra sin insatt i vad som ingår i lägenheten så att denna vet om det faktiskt räcker för att de ska kunna flytta in.

Om någon deposition varit involverad bör den såklart också anges i avtalet. Ange då dels hur stort beloppet var på, dels när den betalas och ska betalas tillbaka. Det här är däremot inget jättevanligt för vanliga andrahandsuthyrningar.

Missa inte heller försäkringar. Majoriteten av gångerna för andrahandsbostäder så är det hyresvärden som står för försäkringen på möbler och bostaden. Det kan dock finnas undantag och det här får stå mellan er. Det är däremot viktigt att man noga anger det här i avtalet och att man inte öppnar upp för missförstånd.

Andra saker man kan nämna är bland annat specifikationer kring besittningsrätten, ifall hyresvärden vill avskriva den helt från hyresgästen till exempel. Just besittningsrätt är dock en ganska komplicerad fråga när det gäller andrahandskontrakt.

När ert kontrakt är färdigt så ska det också skrivas under. Det här måste båda göra och det ska finnas namnförtydligande. Glöm inte heller att uppge datum och ort för när avtalet skrevs under. Sedan ska ni båda få varsin kopia av kontraktet, så att ni alltid kan hänvisa till det när det behövs.

Det kan låta komplicerat men det finns idag redan många färdiga mallar för enkla avtal av den här sorten. Det går som sagt även att vända sig till en juridisk expert om man vill ta det hela ännu ett steg och försäkra sig om att allting blir korrekt med avtalet som ni skriver under.

Viktigt om andrahandslägenheter

Det finns en del frågor man kan tänkas ha om att hyra eller hyra ut andrahand. Det är en ganska enkel boendeform men det betyder inte att det är helt utan bekymmer eller funderingar.

En av de vanligare frågorna är kring försäkringar. Bostaden och möblerna är vanligtvis redan försäkrade, men det betyder inte att de täcker dig när du bor där, eftersom det är hyresvärdens försäkring. Därför måste du ändå skaffa dig en ordentlig hemförsäkring innan du flyttar in. Annars kan det hända att du blir betalningsskyldig om något händer, exempelvis en olycka i lägenheten som kräver reparation eller dylikt.

Som hyresvärd bör man också tänka på att ens hemförsäkring inte täcker hyresgästen, eftersom du inte delar boendet med dem. Det här innebär också att din hyresgäst inte ska betala för detta i hyran. Är du däremot osäker på hur din försäkring fungerar så är det alltid en bra idé att kontakta ditt försäkringsbolag och fråga dem för säkerhets skull.

Något som många också funderar över är hur det går till att säga upp ett andrahandskontrakt. Det är en ganska enkel process som vanligtvis görs skriftligt, beroende lite på hur hyresvärden och -gästen fungerar och eran kommunikation. Men om du är en hyresvärd kan det bli lite mer komplicerat.

Det du bör göra för att vara på det säkra är att alltid sköta det skriftligt. Skriv dels vem som gör uppsägningen, det vill säga ditt namn, vem som ska sägas upp, vilken lägenhet det gäller och skriv sedan under detta med datum och underskrift. En uppsägningstid ska ske i god tid och det är viktigt att man tydligt informerar om detta. Så skicka det säkert till din hyresgäst så att det kommer fram, eller överlämna det personligen till dem om du har möjlighet till det.

Det finns dock mycket frågor som kan uppstå kring ens situation, oavsett om man hyr eller hyr ut. Det man alltid bör tänka på är att man kan vända sig antingen till sin hyresvärd, eller till sin förening om man är en hyresvärd. Du kan även vända dig till olika myndigheter och organisationer om du har andra sorters funderingar eller frågor.

Det man också ska komma ihåg, som egenskap som hyresvärd, är att man måste vara noga kring betalningar. Om man inte får in hyran eller om det dyker upp klagomål så måste man ta itu med detta omedelbart. Får man exempelvis inte in hyran och hyresgästen inte vill betala, måste man vända sig till kronofogden. Den här typen av situationer kan oftast undvikas genom att man är noga med vem man hyr ut till, men om det händer så måste man ta itu med det på en gång och inte dalta för mycket med sina hyresgäster. Hyresgäster har trots allt mycket rättigheter, vilket också kan dra ut på processen ifall du som hyresvärd är den som har fått problem.

Det är också därför en bra idé att man pratar med sina grannar inför en uthyrning. Även du som är hyresgäst kan gynnas av att ha god kontakt med dina grannar under den tid du bor i fastigheten. Det här kan även underlätta för ens boendesituation, men inte minst så är det mindre risk för klagomål och man får troligtvis bo kvar ostört i sin andrahandslägenhet där man förhoppningsvis trivs under den tiden som man ska bo i den.

Söker du bostad? Sök bland 5000+ lediga lägenheter i hela Sverige
Sök hyresbostad här
+46 8 446 892 66 (måndag till fredag 09.30-12.00)
Mail info@bostadslistan.se (måndag till fredag 10.00-16.00)
Cookies hjälper oss att leverera våra tjänster. Genom att använda våra tjänster accepterar du vår användning av Cookies.