Så fungerar en hyreshöjning för både dig som hyr eller hyr ut

Något som är aktuellt för alla som hyr sin bostad, eller som sysslar med uthyrning av dem, är såklart hyreshöjningar. Det är inte alltid roligt och ofta kan det leda till ökade kostnader för hyresgästen. Det här kan i sin tur leda till mycket huvudvärk och det är inte alltid enkelt att veta hur det ska fungera.

Som tur är så finns det mycket man kan göra för att underlätta för sig själva. Hyreslagarna i Sverige är relativt lätta att förstå sig på, vilket i sin tur också gör det enklare att kunna slappna av när det är dags för en hyreshöjning. Nedan kan du läsa om vad som gäller för dig, oavsett om du är en hyresgäst eller -värd.

Allmänt om hyreshöjningar

Hyreshöjningar kan komma i många olika slag och det är därför det också kan bli ganska komplicerat för den som inte förstår sig på hur det fungerar. Det finns dock mycket som gör det enklare och man kan ganska sätta sig in i det allmänna. Bland det viktigaste man bör sätta sig in i så är det trappningsregeln.

Den här innebär en väsentlig höjning av hyran som kan delas upp i olika etapper. Vanligtvis märker du detta genom att hyran höjs en gång om året under flera års tid. Det här är väldigt vanligt och låter hyresvärden sköta renoveringar och dylikt. Samtidigt använder man sig utav regeln så att hyresgästerna inte ska bli tvingade att flytta på grund av ekonomiska problem från den nya, högre hyran. Annars skulle höjningen kunna bli en chockerande summa på en och samma gång. Det här kan ordnas genom hyresnämnden om en hyresgäst anses att det behövs för en väsentlig höjning.

Något som påverkar den mer allmänna hyreshöjningen är bruksvärdet. I Sverige så är det lika hyror för likvärdiga lägenheter, vilket också innebär att man baserar det på bostadens praktiska värde från hyresgästens synvinkel. Det finns väldigt mycket som ingår i detta och avgör hur lägenhetens värde ser ut. Bland annat finns det faktorer som:

• Storleken på bostaden

• Hur modern den är

• Planlösningen – det vill säga hur lättmöblerad och rymlig den är

• Läget både inom och utom bostaden

• Hur nyrenoverad den är och även ljudisoleringen

Andra saker som också kan påverka är utomstående tillägg, allt från tvättstuga, hiss, sopnedkast, förråd och så vidare. Om något av det tillkommer så kan det hända att man får betala mer för sin lägenhet än den som har en närmast identisk lägenhet, men utan detta tillägg. Så om du till exempel har ett garage eller ett förrådsutrymme, får du oftast en högre månadsavgift än din granne som inte har detta. Det är något man alltid ska ha i åtanke innan man väljer att hyra en lägenhet, och det är minst lika viktigt för den som tänker hyra ut en bostad att ha sådant i åtanke.

Om du hyr en lägenhet

Om du ska hyra en bostad, oavsett egentligen om det är en lägenhet eller ett hus, så finns det en hel del du bör tänka på. Som hyresgäst i Sverige har du mycket rättigheter och det går ofta att sänka hyreskostnaderna eller förhindra en eventuell hyreshöjning. Det är viktigt att du själv inser värdet av din bostad, även om du inte är någon expert. Det finns bland annat mycket man ska tänka på inför en visning när man ska bestämma sig för om man vill ha lägenheten eller inte.

Det första du bör tänka på är eventuella skador, brister och liknande saker som kan sänka bruksvärdet av bostaden. Det här kan sänka en höjning, men det kan också påverka andra faktorer som till exempel det grundläggande hyrespriset. Det är såklart också viktigt att man får eventuella skador eller brister ordnade, så att man får ett trevligare hem.

Det du bör tänka på är att det inte är endast hyresvärden som bestämmer den här sortens saker. Du har mycket rättigheter och du kan även kontakta hyresnämnd eller dylikt om du känner att du fått en orimlig höjning på hyran. Det här är ett viktigt steg eftersom du annars riskerar att bli lurad. Det är till exempel inte vanligt här i landet att man måste finna sig i oresonliga höjningar som gör att man inte har råd att bo kvar. Det här ska man definitivt inte glömma bort ifall det blir aktuellt med renoveringar eller dylikt och det sker en höjning. Hänvisa till trappningsregeln ovan om du hamnar i en sådan situation, eftersom det kan underlätta det hela ekonomiskt. De flesta hyresvärdar har trots allt ett intresse i att behålla skötsamma hyresgäster och vill inte heller strula till det ekonomiskt för dem. En tom lägenhet har trots allt väldigt lite värde för en hyresvärd.

Så mycket får hyresvärden höja hyran

En vanlig fråga som uppstår för både den som hyr ut och den som hyr en bostad är hur mycket hyresvärden får höja hyran. Det är inte alltid en enkel grej då det endast finns riktlinjer, ingen exakt mall som kan användas. Om du redan bor i en bostad som är aktuell för en höjning så är det viktigt att hyresvärden i första hand informerar om detta. Det är inget komplicerat, men du måste få chansen att förbereda dig för den och beroende på hur högt den ska höjas, ska du även ha möjlighet att motsätta dig den.

Din hyresvärd får dock höja din hyra efter eget tycke, men endast om det är en summa som kan anses vara skälig. Om du är nyfiken på hur en skälig hyra ser ut för just dig så finns det en del olika sätt att kolla det på. Enklast är att du kollar i ditt närområde och ser vad liknande lägenheter som din går på. Tänk då på allt från bostadens storlek till skicket den är i. Om du märker att hyrorna verkar liknande den du skulle få med höjningen, är det troligtvis en fullt skälig hyra.

Om du däremot är osäker, eller om du anser att det är en helt orimlig hyreshöjning, kan det vara till Hyresnämnden du behöver vända dig. De kan hjälpa dig med den här sortens ärenden och är också de som tar beslut om tvistemål, ifall du och din hyresvärd inte alls kan komma överens om en skälig hyra. Det finns också mycket lagar man kan kolla upp, men det brukar sällan behövas. Vanligtvis uppstår endast problem när en oväntad höjning sker, exempelvis i samband med renovationer eller dylikt.

Om du hyr ut en bostad

Om du har en bostad att hyra ut så kommer det bli aktuellt med en hyreshöjning så småningom. Det här är ofta ett problem för inte minst de privata hyresvärdarna, som inte alltid har utbildning och kanske inte heller har någon expert att rådfråga. Det man framförallt vill tänka på för att göra det enklare för en är såklart skälig hyra. Det är en term man brukar använda för att beskriva en hyra som anses rimlig sett till skicket, det praktiska värdet och dylikt. Med andra ord, en hyra som definitivt är okej för den specifika lägenheten, inte minst när man jämför dess pris med andra liknande lägenheter.

Det första du ska tänka på när det gäller skälig hyra är driftkostnader. I det här ingår bland annat avgifter för en eventuell bostadsrättsförening, hushållsel, vatten och bredband. Om du erbjuder dina hyresgäster lägenheten möblerad så kan du också räkna med detta. Om en förening är involverad så kan de, om de vill, ta ut en uthyrningsavgift också som då även räknas in.

Sedan har du även dina kapitalkostnader. Kapitalkostnader för en bostad räknar man som en rimlig årlig avkastningsränta på din bostads marknadsvärde. Vad exakt som anses rimligt finns det ingen exakt mall på, men man brukar säga ett par procent över riksbankens referensränta. Det här är dock en uppskattad kostnad, till skillnad från driftkostnad som är mer exakt.

En hyresgäst som anser att du tagit ut en oskälig hyra, det vill säga, en hyra som är alldeles för hög för bostadens egentliga värde, kan anmäla sin hyresvärd till Hyresnämnden. Det här vill du såklart undvika i den mån det går, inte bara vid hyreshöjningar. Men om du nu skulle hamna i denna sitsen och du blir anmäld, kan du bli återbetalningsskyldig för mellanskillnaden på den hyra du tagit ut, och den faktiska hyran som Hyresnämnden anser hade varit skälig.

Det är också idag enkelt att jämföra priser mellan olika bostäder. Du som hyresvärd kan till exempel få en någorlunda referens genom att jämföra priset för en likvärdig bostad i samma område och liknande storlek. Det här kan även hyresgäster göra för att jämföra sina befintliga hyror och se om de betalar en rimlig sådan.

Såhär mycket får du höja

För en hyresvärd är det såklart väldigt intressant att veta exakt hur mycket du får höja hyran. Det är inte alltid så lätt som man först tror, inte minst för den som vill undvika att hamna i Hyresnämnden och bli dömd för oskälig hyra. Den hyra som ens hyresgäst ska betala för sin bostad är vanligtvis något som förhandlas mellan dig och den lokala hyresgästföreningen. Som vi nämnt tidigare så brukar man använda andra likvärdiga bostäder som en mall när man ska sätta priserna.

Det här betyder däremot inte att man inte får höja hyran alls, eller att man måste ligga precis på samma summa som en annan lägenhet. Det betyder dock att det finns en gräns för mycket den får höjas. Det här gäller även för en hyresrätt som hyrs ut i andra hand. Där ser det dock lite annorlunda ut, inte minst då vad som anses skäligt räknas ut på ett annorlunda sätt. Vad som då kommer att anses som en rimlig summa att ta ut kommer att bero mycket på vad hyresrätten kostar i första hand. Om ens hyresgäst betalar väldigt mycket mer så kan det här också gå till Hyresnämnden och man kan då behöva betala tillbaka en del. Så när man hyr ut den i andra hand behöver man också tänka på den här sortens regler.

Olika boendeformer och skäliga tillägg

Beroende på vilken sorts boendeform du använder när du hyr ut så kommer också reglerna att se annorlunda ut, precis som med första- och andrahandskontrakt. Om du till exempel endast hyr ut ett rum i en bostad, används samma grundtanke som när hela ens bostad hyrs ut. Du använder alltså samma princip beroende på om det är en hyresrätt eller privatägd bostad.

Om du har en bostadsrätt eller villa och vill hyra ut ett utav rummen så finns det däremot en del att tänka på. I dessa fall så anses en rimlig hyra vara den totala kostnaden när man slår ihop bostadens driftkostnader och kapitalkostnader. Det här betyder såklart inte att en rimlig hyra är som om man hade hyrt hela bostaden. En skälig hyra i det här fallet skulle anses vara en likvärdig procentuell summa sett till hur stor del av bostaden som man får använda eller bor i.

Om du däremot har ett rum i en hyresrätt så är det lite annorlunda. Hyran ska beräknas baserat på vad du själv, hyresvärden, betalar i hyra för bostaden. Hyran ska då bestämmas enligt den yta som din hyresgäst har tillgång till. Slutar det med att ni till exempel delar på bostaden så skulle det till exempel vara rimligt att man betalar hälften.

Det finns också skäliga tillägg. Ett typiskt exempel här vore möbler. Om någon hyr din bostad och det ingår möbler i den så får du då också ta ut en extra avgift för dessa. Exakt hur mycket man får ta ut extra är dock lite svårt att säga. Om man kan anse att bostaden är fullt möblerad så kan det vara okej med en cirka tio procent mer på hyran. För att en lägenhet ska anses vara möblerad så måste den ha tillräckligt med möbler för att hyresgästen inte ska behöva några egna för att kunna bo där, vilket man bör tänka på.

Om andra saker ingår i lägenheten, till exempel elen, internet, parkering eller liknande så kan man även ta ut mer för detta. Du som hyresvärd ska inte förlora pengar på att hyra ut, så dessa saker får du alltid ta ut mer på hyran för.

Viktigt att veta om hyreshöjningar

Det man bör tänka på gällande skälig hyra är att beloppet som man kan ta ut beror mycket på hur ens exakta bostad ser ut. Du kan ha en mindre bostad men ändå ta ut mer i hyra än likvärdiga. Det här förutsätter dock att det finns något som gör det till en skälig hyra att kräva. Exempel på saker som gör det rimligt med en hyreshöjning är till exempel en renovering eller modernisering av bostaden. Det här är också en otroligt bra motivation till att sköta om och förnya sin bostad om man vill hyra ut den. Då kan du höja priset för den och tjäna mer i längden.

Det finns däremot många faktorer som man inte kan göra något åt, men som ändå påverkar vad en skälig hyra räknas som. Du kan till exempel inte göra mycket åt bostadens läge, området i stort eller liknande faktorer. Det är också därför det kan vara aktuellt för många hyresvärdar att modernisera och arbeta på de bostäder som hyrs ut. Det är trots allt ett av de mer effektiva sätten att höja värdet på dem.

Det man som hyresgäst aldrig får glömma bort är att det finns många olika lagar som reglerar bostadsmarknaden i Sverige. Det finns gränser på hur mycket värdarna får kräva för en hyra. Men det här innebär också att man redan från början kan ha en orimligt hög hyra. Om ens hyresvärd inte kollat noggrant kring detta, eller bara satt det som han själv trott är rimligt, finns det trots allt en risk att hyran är felställd och kan vara antingen för hög, eller för låg. Att därför kolla in området är aktuellt för dig, så att du kan säkra att du inte sitter och betalar för mycket.

Samtidigt tåls det att upprepas att alla hyreshöjningar måste tydligt informeras av ens hyresvärd eller fastighetsägare. Du ska få denna information skriftligt och det finns en del uppgifter som måste finnas med på denna skriftliga information. Du ska bli tydligt informerad om exakt hur stor höjningen ligger på, vad din nya hyra därför kommer att bli och när det här börjar gälla. Det ska även finnas information om när det här blir bindande.

Något man inte ska glömma här är att den här informationen ska komma i förväg. Du ska alltså inte bli informerad strax innan hyran ska in att du helt plötsligt ska betala mer. Man ska ha tid på sig att göra sig insatt i sin nya hyra och även ha möjlighet att motsätta sig den, ifall man inte anser att det är en rimlig hyra som man blivit ombedd att börja betala.

Allt det här kan låta väldigt komplicerat, men det är mycket enklare än man först tror och du behöver inte vara någon juridisk expert varken som hyresgäst eller -värd.

Sammanfattning om hyreshöjningar

Det finns väldigt mycket att lära sig om hyror, inte minst om man är en hyresvärd. Om man gör fel i egenskap av uthyrare så kan det slå hårt mot ens ekonomi, inte minst om man inte har det här som huvudsaklig inkomst. Det är också därför det är så viktigt att man gör rätt från första början, så att man inte går miste om potentiella inkomster, men inte heller blir bötfälld i framtiden.

För hyresgäster kan det verka som att det är väldigt mycket att hålla reda på, inte minst när man ska se över alla de olika lagarna som kan påverka hur man får höja hyran. Det man inte ska glömma bort här är att det finns flera enkla knep att använda sig utav för att jämföra ens hyra. Du kan till exempel kolla in bostadsannonser för likvärdiga bostäder i ditt område. Då får du chansen att snabbt och enkelt jämföra olika priser i ditt närområde för likvärdiga bostäder. Kolla dels efter storleken på lägenheterna, dels området, planlösning och byggår. Allt sådant kan påverka vad en skälig hyra kan vara. Två grannlägenheter kan till exempel ha ett markant annorlunda värde, bara för att den ena är nyrenoverad och den andra inte.

Det man bör tänka på oavsett om man är en hyresvärd eller -gäst är att man alltid följer upp och inte låter ärenden dra ut. Om du som hyresgäst till exempel måste överklaga din hyreshöjning till Hyresnämnden, kan det här redan ta lång tid som det är. I värsta fall kan det ta riktigt lång tid och det är därför en dum idé att dra ut på det onödigt länge. Att istället kontakta dem omedelbart när man känner att det är aktuellt är att rekommendera.

Som hyresvärd bör man inte heller dra ut på det om man misstänker att man har krävt för mycket i hyra. Det här kan slå tillbaka hårt ifall man till slut hamnar hos Hyresnämnden, eftersom du då måste betala tillbaka en mycket större summa. Vad som rekommenderas är såklart att du kontaktar någon kunnig inom fastigheter för att avgöra vad en skälig hyra för din bostad är. Det här är definitivt värt tiden och det är också fullt möjligt att du tagit för lite betalt under de senaste åren. Då får du istället chansen att trappa upp hyran under de kommande åren och på så sätt tjäna mer på din bostad.

Hyresbostäder är inte alltid enkla, men det finns mycket riktlinjer och i Sverige finns det lagar för att skydda båda parterna. Det här gör det till en relativt riskfri bransch och det finns goda möjligheter att tjäna pengar för hyresvärdar, och få rimligt prissatt boende för den som är hyresgäst.