Oavsett om du är en hyresgäst eller en hyresvärd, kan det någon gång i ditt liv bli aktuellt med en uppsägning. Tyvärr är det inte alla som sköter sig och beroende på ens situation så kan det hela sluta med att det blir aktuellt med uppsägning av hyresgäst. Det finns mycket man måste tänka på och det kan gå rätt illa ifall man som hyresvärd inte är medveten om de olika lagarna som är aktuella och vilka rättigheter en hyresgäst har.
Nedan kan du läsa om allt det viktigaste som du bör veta om innan du går vidare med en uppsägning. Vi går bland annat igenom förverkad hyresrätt, hur man delger en uppsägning och vad man gör när en hyresgäst inte vill flytta ifrån frivilligt.
Förlorad hyresrätt – Så går det till
En förverkad hyresrätt innebär att man förlorat rätten till bostaden, alltså att kontraktet som skrevs mellan en hyresgäst och hyresvärd inte längre är giltigt. Det här är en allvarlig situation som inte uppstår alltför enkelt, men det är viktigt att veta vad som kan leda till en sådan situation.
Det kanske mest uppenbara är att hyran inte betalats i tid. Rent regelmässigt så ska den betalas inom en vecka efter förfallodatumet. Det här betyder däremot inte att man måste vräka någon efter en vecka, utan bara att hyresrätten förverkats. Det här gäller även om det är första gången som hyran inte betalats in i tid. Som hyresgäst bör man omedelbart kontakta sin hyresvärd och be om en förlängning om detta sker. Som hyresvärd behöver man utvärdera om det är värt risken att ge hyresgästen en andra chans.
Det är visserligen tillåtet för en hyresgäst att ta in en inneboende i sin bostad, men det är däremot inte lagligt för dem att hyra ut bostaden. För att en hyresgäst ska få göra detta så behövs det ett tillstånd från hyresvärd eller fastighetsägaren. Så det här är också en grund för att förverka sin hyresrätt.
Andra uppenbara skäl till en förverkad hyresrätt är att en hyresgäst vanvårdar lägenheten. Det kan till exempel handla om att man förstör saker som inte gästen äger, eller att man inte följer villkoren som bestämdes i avtalet. Om man till exempel stör grannar med högljudda fester eller om man orsakar problem i form av kriminell aktivitet i bostaden så har man också förverkat rätten att bo där. Så den som vanvårdar bostaden eller använder den för brottsliga ändamål kan man utan större problem vräka.
Det finns en mängd mindre saker som också leder till att hyresrätten är förverkad. Till exempel så har du som hyresvärd eller fastighetsägare alltid rätt att komma åt bostaden. Det här måste dock vara för rimliga anledningar, du måste trots allt respektera hyresgästen. Men om de vägrar tillträde så måste det vara av bra anledningar och det ska då vara möjligt för dig att komma åt den under ett annat tillfälle. De får däremot inte vägra dig tillträde helt och hållet, ifall du till exempel ska inspektera något eller renovera någonting i bostaden.
Så delger man en uppsägning
Om inte avtalet säger någonting annat så ska du som hyresvärd alltid säga upp avtalet skriftligen minst tre månader innan hyresgästen ska ut. Den här tiden räknas alltid i hela månader och det är viktigt att man kommer ihåg det. Säger avtalet något annat är det såklart det som gäller istället.
För att du ska få ut en hyresgäst så måste du först delge uppsägningen. Det här kan ibland vara lite klurigt eftersom du måste se till att de delgivits denna, annars får du inte vräka personen. Det finns som tur är ett par smarta knep för att underlätta det hela, så att hyresgästen inte kan undvika att bli vräkt från lägenheten.
Det smartaste sättet att utföra en delgivning på är genom rekommenderad post. Genom att göra det på det här viset så har du automatiskt delgivit dem, även om personen vägrar att hämta ut brevet. Det här innebär att du sedan i säkerhet kan vräka dem, med kunskapen om att du gjort allting rätt ur en juridisk synvinkel.
Så om du är orolig över att personen inte ska läsa brevet eller undvika en vräkning så kan du alltid skicka det rekommenderat. Om du skickar det med vanligt brev så kommer däremot inte uppsägningen att vara giltig. Det här är dock inte fallet vid andrahandsuthyrning, men Hyresnämnden rekommenderar ändå alltid att man skickar rekommenderat. Detsamma gäller med e-post, eftersom det då är svårt att bevisa att brevet lästs. Med ett rekommenderat brev så har du kvitto och det finns datum som bevis på att det skickats till personen. Så det här är den säkraste metoden och den du alltid bör köra med oavsett.
Kan tas till hyresnämnden
I vissa fall så kan det bli aktuellt med hyresnämnden för den här sortens ärenden kring uppsägning av hyresgäst. Den består av en jurist som tillsammans med två ledamöter hjälper till att utreda ärenden och tvister. Det här kan vara ett bra val när det kommer till vissa sorters konflikter och tvister. När det gäller besittningsskydd och hyresvillkor är det inte ovanligt att man vänder sig till dem under just tvister.
Det bästa är att det inte heller kostar något att vända sig till dem. Så det är gratis att ha ett ärende och det kan därför komma väl till hands om du som hyresgäst eller hyresvärd har ett problem med den andre. Man börjar med att lämna in sin ansökan, där man förklarar sitt ärende och vad det är för problem man har. De väljer sedan att granska ärendet och skickar även ett besked till motparten, så att denne får chansen att försvara sig eller komma med sin syn på saken.
Du och motparten kommer sedan att kallas till ett möte. Här gäller det att vara beredd på att ta upp de krav man har på sin motpart och den bevisning man har för detta. Så om du till exempel tänker vräka en person ur din bostad, måste du delge dina bevis för att de brutit mot avtalet eller hyresrätten på något vis.
Det här fungerar med andra ord litegrann som en rättegång. Man kan till och med ta med vittnen ifall det är aktuellt. Det skulle exempelvis kunna vara en granne som har klagat eller liknande. Det finns med andra ord väldigt goda möjligheter att få sitt ärende utrett så att man får ett rättvist och säkert besked.
När båda parterna har sagt sitt, presenterat sina bevis och annat som kan vara aktuellt, kommer hyresnämnden att försöka lösa konflikten. Det här görs vanligtvis genom en överenskommelse, eftersom de vill lösa det så smidigt som möjligt för båda parter. Skulle det här inte vara aktuellt, eller om ingen överenskommelse godkänns från parternas håll, kommer Hyresnämnden istället att pröva tvisten och meddela sitt beslut.
Du behöver egentligen ingen advokat eller annat juridiskt ombud med dig under sammanträdet. Är du inte ett dugg insatt i hyresrätt och den sortens frågor, kan det dock vara en bra idé att först kontakta en jurist eller advokat för rådgivning innan du går på mötet. De kan då svara på vad du bör tänka på och ge dig andra smarta råd om hur det hela bör skötas. Det här är framförallt väldigt bra ifall du är orolig för dina egna rättigheter som hyresgäst eller hyresvärd inför en uppsägning av hyresgäst.
Det blir sällan aktuellt med att man tar det hela till en riktig rättegång i tingsrätt. Det kan däremot finnas fall där det skulle kunna bli aktuellt, men det är mer extrema fall när hyresgästen totalvägrar att flytta eller där hyresvärden begått ett brott mot hyresgästen. Under den här sortens situationer så kan det då bli aktuellt att ta det hela till rätten, eftersom hyresnämnden inte arbetar med rättsliga frågor, utan sköter endast tvistemål och mildare fall där man försöker komma med en överenskommelse.
Om hyresgästen vägrar flytta
Efter du har delgivit hyresgästen om uppsägning från bostaden så är det dags för hyresgästen att flytta. Vanligtvis har personen som sagt tre månader på sig att flytta ut. Det här är vanligtvis som följd av en obetalad hyra. Du skickar då ärendet till kronofogden som tar över ärendet åt dig och meddelar ett utslag om det hela till hyresgästen. Om de sätter sig emot det så kan hyresgästen ta hela ärendet till tingsrätten.
Kronofogden kan även avhysa en person om uppsägningstiden har gått ut för kontraktet. Det här är däremot rätt svårt att få igenom och är ingenting som vanligtvis sker. Men om det skulle ske så kan kronofogden hjälpa till med flytt av sakerna och även magasinering av hyresgästens egendom. Det här täcks då vanligtvis av hyresgästen, men om denne inte har råd kan kostnaden falla på dig.
Det är inte jättevanligt att kronofogden går så här långt, men det kan finnas fall där det blir aktuellt med en vräkning. Lagarna skyddar inte minst hyresgäster, vilket därför gör det väldigt svårt att få igenom en vräkning. Om det inte alls fungerar och ingen lösning finns att få, kan det då istället bli aktuellt med en rättegång.
Om kronofogden inte kan avhysa personen så kan ärendet som sagt gå vidare till tingsrätten. Det finns dock många andra situationer som kan leda till tingsrätten, bland annat tvister om uppsägning av hyreskontrakt. Om hyresnämnden inte kan lösa situationen och tvisten är så pass allvarlig kan det hela behövas tas till rätten.
För att du ska kunna avgöra en tvist i tingsrätten behöver du först skicka in en stämningsansökan. De kommer då att avgöra tvisten enligt lagstiftningen som finns för den sortens ärende och med referens till domstolspraxis från tidigare fall. Den bevisning du har för ditt ärende är också viktig.
Skulle du nu vinna fallet så har du rätt till skadestånd. Det här gäller dock även för hyresgästen om de känner att deras rättigheter kränkts. Ett sådant fall skulle kunna vara en hyresvärd som felaktigt vräkt en person som sedan blivit ekonomiskt lidande på grund av det.
Sammanfattningsvis om uppsägnings från lägenhet
Det finns mycket som kan gå fel när man hyr ut en bostad, eller när man hyr en bostad. Lagarna är krångliga och det finns många instanser man måste vända sig till och gärna i rätt ordning också. Det är därför inte konstigt att tvistemål av denna sort uppstår kontinuerligt, eftersom det är svårt för både hyresgäster och hyresvärdar att sätta sig in i de olika lagarna och veta om de gör exakt rätt.
Som hyresvärd gäller det att alltid vara tydlig om de villkor du har och att alltid ange dessa noga på ditt hyresavtal. Vidare så är det viktigt att du gör allting rätt om din hyresgäst bryter mot dessa. Du behöver inte minst vara noga med din delgivning och se till att denna sker på rätt vis. Samtidigt är det viktigt att du som hyresvärd inte låter problem fortsätta. Får du klagomål från grannar eller inte fått in hyran så måste det här lösas, annars riskerar du att få mer problem eftersom tvistemål kan ta sin tid att lösa.
Som hyresgäst är det viktigt att man följer villkoren och inte orsakar onödiga problem för både sig själv, sina grannar och sin hyresvärd. Att betala hyran är en självklarhet och att göra det i tid är viktigt. Det är också viktigt att du sköter om bostaden rätt och inte förstör någonting, annars riskerar du att hamna med ersättningskrav på grund av detta. Det är också väldigt viktigt att man inte hyr ut bostaden till någon annan, såvida du inte nu har ett skriftligt tillstånd för att få göra detta.
Om man som hyresgäst sköter sig och kommunicerar med sin hyresvärd så kan de flesta ärenden lösas innan de blir till ett problem eller tvistemål. Det är därför en bra idé att komma överens med sin hyresvärd och att ta kontakt med dem om ett problem dyker upp. Blir du till exempel sen med hyran en månad så är det en bra start att kontakta dem, be om ursäkt och att be om en förlängning så att du kan betala hyran utan att riskera att bli vräkt från lägenheten.